Банковское обозрение

Сфера финансовых интересов

  • Цифровизация конкуренции на ипотечном рынке
06.02.2018 Аналитика
Цифровизация конкуренции на ипотечном рынке

26 января 2018 года в Москве состоялась XVI Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России», организованная AK&M.



Тема мероприятия была сформулирована как трансформация рынка недвижимости и ипотечного кредитования 20 лет спустя. Именно 20 лет назад, в 1998 году, был принят закон «Об ипотеке».

В истекшем 2017 году рынок ипотеки продемонстрировал рекордный рост. По оценке АИЖК за год было выдано порядка 1,1 млн ипотечных кредитов почти на 2 трлн рубдей. Прирост ипотеки в количественном выражении составил 28%, в стоимостном выражении — 38%. Суммарный накопленный объем ипотечного портфеля банков на 1 декабря 2017 года составлял 5,2 трлн рублей. Качество ипотечного портфеля сейчас находится на крайне высоком уровне. По данным АИЖК, доля ипотеки с просрочкой на 90 дней и более составляет всего 2,3% (на уровне лучших мировых практик) по сравнению с 12% по неипотечным кредитам. При этом доля ипотеки на вторичном рынке выросла до 30-35% по сравнению с 25% годом ранее.

Основными банками, которые выдавали займы на приобретение жилья в 2017 году, стали Сбербанк и группа ВТБ. На них по итогам 2017 года пришлось свыше 70% выданных кредитов. Также в тройку лидеров по количеству и сумме выданных ипотечных кредитов вошел Газпромбанк.

Однако сейчас перед участниками рынка встают совершенно новые вызовы. Модератор пленарного заседания конференции, руководитель направления «Недвижимость» радио «Business.FM» Валерия Мозганована помнила, что уже начала работу Единая информационная система жилищного строительства, которая призвана обеспечить прозрачность долевого строительства для граждан и всех участников жилищной сферы. А с 1 июля 2019 года, в соответствии с дорожной картой Минстроя, АИЖК и ЦБ, застройщики лишатся права напрямую принимать средства дольщиков, которые должны будут аккумулироваться на эскроу-счетах. К 2020-2021 году все долевое строительство должно уйти в прошлое, а финансирование жилищного строительства будет проектным.

Рынок продолжит расти, а объем выдачи ипотечных кредитов в 2018 году может увеличиться до 2,5 трлн руб., спрогнозировал в своем выступлении руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. Уже существующий прирост достигнут несмотря на то, что в 2017 году перестала работать госпрограмма субсидирования ипотечных ставок, и весь объем выдачи был обеспечен исключительно рыночным. В АИЖК отмечают, что в конце 2017 года средний уровень ставок на первичном рынке составил 9,66% годовых, на вторичном — 9,86%. По прогнозам агентства, в течение ближайшего времени ипотечный портфель с высокими ставками скорее всего будет рефинансирован: либо участники банковского рынка будут рефинансировать портфели друг друга, либо ведущие кредитные организации пересмотрят условия своих кредитов.

Снижения ставок в ближайшее время ожидают и другие участники рынка. Так, по оценке руководителя управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павла Тимошенко, в 2018 году средняя ставка может снизиться до 9–8,5%. «Достигнуто это будет не только за счет снижения ключевой ставки ЦБ, но и за счет экономии операционных издержек банков. Благодаря снижению ставок доступность ипотеки уже выросла в 1,4 раза: с 29% российских семей в 2012 году до примерно 40% в 2017 году, отметил Михаил Гольдберг. А целевым ориентиром, который обсуждался на совете Президента по приоритетным проектам 20 декабря 2017 года, является повышение этого показателя до 50% семей. При этом, если исключить из рассмотрения Москву, Московскую область и Санкт-Петербург с Ленинградской областью, то в остальных регионах доля сделок с ипотекой уже составляет примерно 60% от всех сделок с жильем. Это связано с большей доступностью жилья в регионах, потому что соотношение средней стоимости квадратного метра со средней зарплатой там намного комфортнее, чем в Москве, считает эксперт.

Другие участники дискуссии призывали более критично посмотреть на состояние рынка. Выдача ипотеки растет, но исключительно в силу снижения ключевой ставки, а не роста доходов населения, считает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. А предложение жилья не растет в том же темпе, что и спрос, из-за сокращения объемов ввода и предстоящей отмены долевого строительства, поэтому в результате повышается цена на жилье. В 2018 году рост цен на квартиры может составить 10%, прогнозирует она. В результате дополнительная доступность жилья, которая появилась за счет снижения ставки, может быть нивелирована подорожанием.

Доступность жилья будет расти, возражает председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Ключевая ставка ЦБ в ближайшие годы будет снижаться до 7% или ниже, прогнозирует он, соответственно, будут снижаться и проценты по кредитам, в том числе ипотечным. «Конечно, будет тяжелый период для застройщиков, так как уход от долевого строительства означает перестройку всей системы финансирования. Многие понимают, что им придется просто уйти с рынка, потому что исчезнут легкие деньги, которые не всегда компании использовали по назначению», — подчеркнул он.

Статистика может быть лукавой, замечает Татьяна Ушкова, зампред правления «Абсолют Банк». «Большая просьба к АИЖК в статистике разделять первичные выдачи потеки и рефинансирование, — обратилась она к коллегам. — Рефинансирование не добавляет рынку никакой ценности. Оно влияет только на стоимость кредита для физлиц, потому что ставка ниже 10% для них психологически комфортна, и даже скептики начинают при этом рассматривать возможность ипотеки. Но из-за объединения в статистике этих двух процессов мы говорим о галопирующем росте ипотеки, которого в реальности не произошло. Доля рефинансирования в выдачах составляет около 15%, по нашей оценке. Поэтому ипотечного пузыря на российском рынке бояться не надо, никакого неестественного роста нет». Действительно, часть роста рынка идет из-за рефинансирования, но растут и первичные выдачи, уверен вице-президент, директор департамента развития ипотечного бизнеса АКБ «Российский капитал» Сергей Калинин. В ипотеку заходят все более консервативные сегменты заемщиков и молодежь. Поэтому в 2018 году рынок совершенно точно вырастет, полагает он. Кроме того, с 2018 года начала действовать программа «Ипотека 6%», в рамках которой субсидируется процентная ставка по ипотечным кредитам для семей с детьми. «Но данную меру надо рассматривать как часть демографического пакета, а не как часть пакета по стимулированию ипотеки, — считает Сергей Калинин. — Государство предоставляет льготные условия семье, чтобы ипотечная нагрузка не была слишком большой, а освободившихся средств хватило на второго или третьего ребенка. Произойдет определенный приток этой категории на рынок, но он не будет слишком большим».

Надежда Косарева, со своей стороны, относится к программе скептически. «Меня беспокоит, что в сообщениях все время говорится об ипотеке для малоимущих граждан. Не будет ли это вовлечением в ипотеку тех, кто объективно не может ее выплачивать? Второй вопрос: этим семьям уже дали кредит под рыночную ставку, а теперь задним числом это компенсируют. Но получается, что у семьи уже была возможность взять ипотеку. В этом смысле концепция материнского капитала намного менее рискованна и более эффективна для стимулирования рождаемости, чем долгосрочные обязательства, такие, как кредит на жилье», — считает она.

С тем, что ужесточение подхода ЦБ разумно, согласились и другие участники дискуссии. «При низком первоначальном взносе заемщик склонен в любой кризисной ситуации отказываться от кредита, оставляя банк с необходимостью продавать квартиру», — отметила Надежда Козырева. Взнос в размере 20% — это не требование ЦБ, а согласованная банковским сообществом норма, подтверждает Татьяна Ушкова.

Валерия Мозганова предложила участникам пленарного заседания спрогнозировать, как будет выглядеть рынок ипотеки к 2021 году. Все опрошенные не усомнились в том, что рынок будет расти.

К 2021 году доля двух крупнейших банков на ипотечном рынке снизится, появятся третий и четвертый игроки, ожидает Сергей Ишков, директор московского офиса Boston Consulting Group. Но даже сейчас, несмотря на высокую концентрацию, потенциал роста рынка остается высоким. В России ипотечный портфель пока составляет всего 6% к ВВП против 45% во Франции и 77% в США.

В то же время вызовы для ипотечного кредитования в Росcии остаются существенными, предостерегает эксперт. В частности, замедление темпа снижения ключевой ставки ЦБ и жесткие критерии отбора заемщиков на фоне снижения реальных доходов населения могут ограничить доступ к ипотеке для значительной части потенциальных заемщиков. А банкам нужно быть готовыми к быстрому сокращению затрат на выдачи и сервис кредитов, иначе даже для госбанков с их низкой стоимостью фондирования продукт может перестать быть рентабельным. Кроме того, несмотря на ряд знаковых выпусков через «фабрику ИЦБ» от АИЖК, пока полноценного крупного ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг не сложилось, а он критически важен как источник доступного фондирования ипотеки для менее крупных игроков. Успех трансформации рынка ипотеки — в комплексной цифровизации параллельно с регуляторными изменениями, резюмировал Сергей Ишков.

Одним из новых крупных игроков на этом рынке может стать единый институт развития в жилищной сфере, который образуют интегрированные ипотечный бизнес АИЖК и банк «Российский капитал». Эти организации будут ребрендироваться в 2018 году под новым брендом «ДОМ.РФ». Основная цель — войти в топ-3 по выдачам ипотеки в 2020 году, рассказал Сергей Калинин. При этом будет сделан фокус на проектное финансирование и эффективность операционной модели. В 2017 году «Российский капитал» уже в четыре раза увеличил объемы выдачи ипотеки — до 16 млрд рублей, а совместно с АИЖК — до 49,2 млрд рублей. Однако приоритетным способом продаж ипотеки останется партнерский канал.

Прихода на рынок новых игроков ожидает и Татьяна Ушкова. Для застройщиков заказчиками будут выступать крупнейшие работодатели, которые уже сейчас заключают соглашения с банками о массовом рефинансировании ипотеки своих сотрудников, предполагает она. Они будут заключать соглашения о строительстве жилья в определенных локациях. «Это будет масштабное изменение тренда, поскольку работодатели уже поняли, что нужно развивать человеческий капитал. А ипотека — еще один механизм, который привязывает человека к компании», — отметила эксперт.

Важно понять, кто будут те люди, которые станут брать ипотеку, считает Надежда Косарева. «Раньше ипотечные квартиры покупались в основном на периферии города, — вспоминает она. — Это было в чистом виде решение проблемы крыши над головой. В статистических цифрах ничего особо не изменится к 2021 году, но зато многое изменится качественно. Люди будут стремиться покупать комфортное, удобное жилье. Но есть и обратный тренд мобильности, особенно среди молодежи. Уже есть социологические исследования, свидетельствующие, что молодежь все чаще отказыается от собственности на недвижимость, чтобы не терять мобильность. Поэтому будут развиваться такие новые инструменты, как финансирование строительства наемного жилья, ЖСК и так далее».

У многих застройщиков уже сейчас ипотечные сделки составляют львиную долю всех продаж. Например, в ФСК «Лидер» доля сделок с привлечением ипотеки выросла с 55% в 2015 году до 74% в 2017 году, рассказал Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий компании. «При этом нужно понимать, что это средняя доля по всем нашим объектам. В них, помимо жилых комплексов массового сегмента, входят еще и объекты комфорт- и бизнес-класса, доля кредитных сделок в которых всегда была меньше, чем в массовом сегменте», — подчеркнул он.

Несмотря на свою амбициозность, задача вполне реализуема, полагает Павел Тимошенко. Уже есть такие инструменты, как «Сервис безопасных расчетов», которые позволяют полностью исключить из ипотечной сделки ручной труд по раскрытию аккредитивов. А приложив ряд усилий, например, по обмену информацией между банками, можно сократить и сроки одобрения заявок даже тех клиентов, которые не получают в данном банке зарплату, — с нескольких суток до 1-2 часов. В перспективе на ипотечном рынке останутся только те банки, которые смогут максимально упростить и автоматизировать все процессы ипотечной сделки, считает представитель ФСК «Лидер».

Основные требования застроойщиков к банкам — постоянная работа, в том числе в выходные дни, согласна и Татьяна Ушкова. От банков ожидается быстрая аккредитация застройщиков, современная технологическая платформа, полностью электронный документооборот. При этом в ипотеке маржинальность для банка невысока — всего 1,5-2%. Поэтому, если появится новый высокотехнологичный игрок, он бросит серьезный вызов остальным и быстро завоюет рынок, прогнозирует она.

Вторая сессия рамках конференции была посвящена новым сегментам и форматам «ипотеки будущего. Участники сессии обсудили перспективы развития разных сегментов рынка недвижимости, готовность банков финансировать нестандартные продукты (земельные участки, загородные дома) и работу с проектами по индивидуальному строительству.

Третья сессия конференции была полностью посвящена цифровой экономике в ипотеке. Модератор — Игорь Калганов, генеральный директор АН «33 Слона» — предложил коллегам обсудить трансформацию самой ипотечной системы в эпоху «цифрового» покупателя. Речь шла о потенциале новых платформ и сервисов и внедрении блокчейна в систему ипотечного кредитования. Ипотека стремительно молодеет, отметил Олег Комлик, директор по разработке и реализации ипотечных продуктов АИЖК. «За последние 17 лет доля заемщиков младше 30 лет достигла 50%. В диапазоне 25-34 года сейчас больше всего людей, которые хотят решить жилищные вопросы за счет ипотеки. Второй сегмент, который так же позитивно относится к ипотеке, — 18-24 года. Среди этих пользователей две трети уже имеют опыт пользования электронными услугами, поэтому именно для них надо формировать цифровое продуктовое предложение в ипотеке», — считает он. Уже 84% заемщиков готовы воспользоваться электронными услугами при оформлении ипотечного кредита, свидетельствуют данные АИЖК.

Российская ассоциация криптовалют и блокчейна (РАКИБ) уже создала рабочую группу по развитию цифровой ипотеки, сообщил вице-президент ассоциации, член наблюдательного совета банка ВТБ Валерий Петров. К участию в рабочей группе планируется пригласить представителей банков, АИЖК и ЦБ. Цель группы — унифицировать блокчейн-процессы при оформлении и обслуживании ипотеки. В рамках ее работы планируется обсудить механизмы для снижения затрат при продаже и обслуживании ипотеки, создать методологию записей транзакций, которые не могут быть изменены мошенниками и будут давать гарантию правомочного и правомерного использования, обеспечить прозрачность продаж и страхования, и т. д. «Нужны стандарты, которые могли бы быть общими для рынка, а дальше каждый банк сам сможет решать, как внедрять их на практике», — полагает Валерий Петров.

На данный момент во всех крупнейших ипотечных банках внедрены автоматический контроль залоговой стоимости (около 1,5 млн. объектов недвижимости), электронная форма отчета, интеграция с системой выдачи кредита, рассказал Максим Русаков, партнер ГК SRG, руководитель рабочего органа СОД при Минэкономразвития. Сейчас средний срок рассмотрения электронного отчета об оценке в банке сократился от 1-2 дней, как было раньше, до нескольких минут. Это происходит благодаря тому, что отчет поступает в структурированном виде и рассматривается автоматически.

«В крупных городах, где накоплены большие базы данных, достоверность автоматического расчета стоимости залогов уже достигает 98%. Ликвидные объекты могут автоматически рассчитываться без участия людей. Также машинные модели могут с высокой точностью делать расчет и мониторинг ликвидности залога (ожидаемый срок реализации). А люди-эксперты получат больше информации для принятия решений об индивидуальных, нестандартных случаях», — говорит Максим Русаков.

Ценным инсайдом о практическом внедрении новых технологий в выдаче ипотеки поделился Анатолий Крайников, начальник департамента маркетинга Транскапиталбанка. «Мы провели анализ потенциальных потребителей нашей цифровой ипотеки, в рамках которой можно сократить количество визитов в банк до одного, а все остальные вопросы решать онлайн, — рассказал он. — За полгода работы продукта коэффициент заявок к лидам в цифровой ипотеке оказался в три раза выше, чем по обычной форме заявки, коэффициент выдач к лидам — в два раза выше. Это говорит о том, что растет вовлечение заемщиков. Но такими продуктами неудобно пользоваться с мобильных телефонов. Поэтому в будущем банк будет, используя нейросети, сразу предварительно заполнять анкеты, учитывая, какой клиент зашел в приложение, и предугадывая его потребности».

Однако цифровизация не может полностью заменить человеческие контакты, считает Анатолий Крайников. «Поколение Y и Z выросло в совершенно других стандартах взаимодействия в цифровой среде. 70% из них готовы доверить роботу выбор финансовых и страховых продуктов. Но 48% хотели бы, чтобы именно ипотечный кредит или автокредит подбирал человек. Дело в том, что ипотека для многих клиентов все еще сложный продукт, и они предпочитают получить здесь человеческую поддержку», — говорит он.

Более подробная информация о конференции и фотоматериалы с нее размещены на сайте: http://www.akm.ru/ipoteka2018/.